8 Schritte bis zur perfekten Immobilienfinanzierung

Große Wohnträume, viele Fragen: Wie finanziere ich meine Wunschimmobilie und was kostet mich das wirklich?

Ob ein neues Auto, eine eigene Wohnung oder ein anderes großes Projekt – oft reicht das eigene vorhandene Geld nicht für die Umsetzung aus. Dann kommt eine Finanzierung in Frage. Doch was heißt das genau? Welche Möglichkeiten gibt es? Und worauf sollte man achten, damit es am Ende für Dich auch bezahlbar bleibt?

Wir erklären Dir in diesem Blogbeitrag, was eine Finanzierung ist und worauf du bei einer Immobilienfinanzierung achten solltest.

Mit einer Finanzierung leiht man sich Geld von einem Kreditinstitut, um sich etwas leisten zu können, z. B. ein Auto oder eine eigene Wohnung. Die Rückzahlung des geliehenen Geldes erfolgt meist monatlich über einen Betrag, der sich aus einer Zinszahlung und einer Tilgung zusammen setzt.

Hier noch eine kurze Worterklärung dazu: Es gibt zwei Arten von Finanzierung. Bei der Eigenfinanzierung bringst Du das Geld selbst mit z.B. aus deinem Sparbuch oder Sparfonds. Bei der Fremdfinanzierung leihst du dir das Geld von jemand anderem, z.B. einer Bank.

Eine ausführliche und unabhängige Übersicht zu den Grundlagen der Baufinanzierung findest du auch bei der Verbraucherzentrale.

Das möchten wir dir jetzt anhand von 8 Schritten erklären:

Du fragst dich wahrscheinlich nicht ohne Grund, wie eine Immobilienfinanzierung funktioniert? Wahrscheinlich hast du den Wunsch, in deinen eigenen Wohnung zu wohnen oder hast dich sogar schon auf dem Immobilienmarkt umgeschaut. Werde dir im ersten Schritt darüber klar, welche regelmäßigen Einkünfte und Ersparnisse du hast und welchen Zahlungsverpflichtungen du nachkommen musst. Daraus ergibt sich der monatliche Geldbetrag, den du aus deinem Einkommen für deine Wohnsituation aufbringen möchtest.

Fall 1: Du hast den Wunsch eine Immobilie zu kaufen. Eine konkrete Kaufabsicht liegt noch nicht vor.

Wir hören uns dein Vorhaben an und beraten dich zu den einzelnen Bestandteilen sowie Vor- und Nachteilen der Immobilienfinanzierung.
Zur Vorbereitung kannst du deine Einkommensnachweise und die Unterlagen zu bestehenden Krediten raussuchen. Hast du noch Kapital, was du bereits angespart hast? Perfekt. Vielleicht hast du dazu einen aktuellen Kontoauszug.

Wir können dir in vielen Fällen schon im Gespräch eine Einschätzung des Finanzierungsvolumens geben und dir sagen, was du finanzieren kannst.

Fall 2: Du hast den Wunsch, eine Immobilie zu kaufen und hast deine Wunschimmobilie schon gefunden.

Wir hören uns dein Vorhaben an und beraten dich zu den einzelnen Bestandteilen sowie Vor- und Nachteilen der Immobilienfinanzierung. Wir suchen für dich die passenden Banken heraus und erarbeiten für dich ein Finanzierungskonzept.
Zur Vorbereitung kannst du deine Einkommensnachweise und die Unterlagen zu bestehenden Krediten heraussuchen. Hast Du noch Kapital, was Du angespart hast? Perfekt. Vielleicht hast du dazu einen aktuellen Kontoauszug.

Hier nochmal die Unterlagen auf einen Blick:

• Gehaltsnachweise der letzten Monate, wenn Du angestellt bist
• Kontoauszüge
• Personalausweis oder Reisepass
• Informationen zur Immobilie, die du kaufen möchtest (Exposé, Bilder, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Lageplan, Grundbuchauszug)

Außerdem solltest du dir überlegen:

• Wie viel Geld brauchst du? (Kaufpreis, Nebenkosten, evtl. Renovierung, abzüglich Eigenkapital)
• Wie viel kannst du monatlich zurückzahlen?

Dauer deiner Vorbereitung: Etwa 1 bis 5 Tage, je nachdem, wie gut du organisiert bist und wie schnell du die notwendigen Unterlagen zusammen hast.

Es gibt viele Anbieter für Immobilienkredite vor Ort wie Banken, Sparkassen oder Bausparkassen. Dazu kommt dann noch das Online-Angebot vieler Banken und Vermittler. Die Zinsen und Bedingungen können sehr unterschiedlich sein. Die Laufzeit eines Immobilienkredits ist in der Regel über 10 bis zu 30 Jahren angelegt. Deshalb lohnt es sich, aus der Erfahrung von Linda und Wolfgang zu profitieren. Wir vergleichen die Angebote nach deinen Kriterien und geben dir wertvolles Feedback.

Wichtige Punkte, die wir für dich vergleichen:

• Zinssatz
• Anforderungen an die Laufzeit
• Sondertilgungsmöglichkeiten
• Bereitstellungszinsen
• Höhe der monatlichen Rate, fest oder variabel
• Gesamtbetrag, den du am Ende zurückzahlst
• Übersicht einer Finanzierung (Beispiel: 300.000 € etc.), Übersicht Wie verändert sich die Finanzierungssumme über die Laufzeit von 10 Jahren bei einem Zinssatz i.H.v. 3,5% und einer Tilgung von 1,5%, monatliche Belastung bleibt gleich (Schaubild)

Nach zehn Jahren beträgt die verbleibende Restschuld noch rund 245.973 €.

Dauer für den Vergleich (das erledigen wir für dich): der Finanzierungen und Anfragen bei den Banken ca. 1 bis 7 Tage. Die Dauer ist abhängig von deinen Einkünften, der Finanzierungssumme und der Bearbeitungszeit der Bank. Wir wollen dir hier eine grobe Einschätzung der Bearbeitungszeit geben.

Der Vergleich der Vorschläge ist abgeschlossen. Wir stellen Dir Dein Finanzierungskonzept vor und erklären Dir welche Banken dein Vorhaben unter welchen Bedingungen und zu welchen Konditionen unterstützen würden. Dazu schauen wir genau ins Grundbuch und prüfen, ob ein Verkauf möglich ist. Du entscheidest dich für eine Bank und wir kümmern uns um die entsprechenden Kreditverträge. Hast du dich für ein Konzept entschieden erfolgt die Unterschrift meistens bei uns im Büro oder bei der Bank vor Ort. Damit ist dein Kreditvertrag abgeschlossen.

Die Bank sichert in den meisten Fällen den Kredit mit einer Eintragung in das Grundbuch ab. Dazu erhältst Du nach Vertragsunterzeichnung von der Bank eine Grundschuldbestellungsurkunde, die an den Notar weitergeleitet werden muss.

Nachdem sich Käufer und Verkäufer über die Eckdaten des Immobilienkaufs geeinigt haben, erstellt der Notar einen Kaufvertragsentwurf. Auf Basis diesen Entwurfs erstellt die Bank die Kreditverträge, daher solltest Du mit unserer Hilfe den Entwurf auf Richtigkeit prüfen. Beide Parteien erhalten diesen in der Regel mindestens 14 Tage vor dem Beurkundungstermin zur Prüfung. Beim Notartermin wird der Kaufvertrag offiziell verlesen und anschließend von beiden Seiten unterzeichnet. Erst mit der notariellen Beurkundung ist der Kauf rechtlich wirksam. Bei diesem Termin wird auch ein Datum für die Kaufpreisfälligkeit von Käufer und Verkäufer Seite aus gemeinsam mit dem Notar vereinbart. Dieser muss im Falle einer Finanzierung der Bank mitgeteilt werden.

Gerne koordinieren wir den Notartermin über unseren erfahrenen Notar – auf Wunsch kann der Käufer aber selbstverständlich auch einen eigenen Notar wählen. In beiden Fällen begleiten wir den gesamten Ablauf professionell und vertrauensvoll in enger Abstimmung mit dem Notariat.

Unmittelbar nach der Beurkundung veranlasst der Notar die Eintragung der sogenannten Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Diese Vormerkung sichert den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung und verhindert, dass die Immobilie anderweitig verkauft oder belastet wird. Sie ist ein zentrales Instrument zur Käufersicherung im deutschen Immobilienrecht. Erst nach dieser Eintragung wird der Kaufpreis fällig.

Bei diesem Prozess muss du dich selber sich um nichts kümmern. Das Notariat gibt dir Bescheid sobald dieser Schritt getätigt wurde.

Der Kaufpreis wird erst dann fällig, wenn alle vertraglich vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind – etwa die Lastenfreistellung, die Grundbucheintragung der Vormerkung und behördliche Genehmigungen. Der Notar stellt dem Käufer eine Fälligkeitsmitteilung aus. Erst danach darf der Kaufpreis an den Verkäufer gezahlt werden, meist innerhalb einer Frist von 2–4 Wochen. Sollte der Kaufpreis vollständig von der Bank finanziert worden sein, überweist diese zum Fälligkeitsdatum die Summe an den Verkäufer. Eine Barzahlung des Kaufpreises ist nicht möglich. Mit der Kaufpreisfälligkeit wird auch die Grundschuld in das Grundbuch übernommen, daher ist es wichtig als Käufer die Grundschuldbestellungsurkunde von der Bank mit zum Notar zu nehmen.

Nach der notariellen Beurkundung informiert der Notar das Finanzamt, welches daraufhin dem Käufer den Grunderwerbsteuerbescheid zusendet. Die Steuer muss innerhalb eines Monats bezahlt werden und ist Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung. Parallel dazu erhält der Käufer die Rechnung des Notars, die sowohl die Beurkundung als auch Gebühren für die Eintragungen umfasst. Die Gesamtkosten liegen meist bei etwa 1,5–2 % des Kaufpreises.

Weitere Informationen zur Höhe und Berechnung der Grunderwerbsteuer findest du direkt beim Bundesfinanzministerium.

Sobald das Finanzamt die Zahlung der Grunderwerbsteuer bestätigt hat, veranlasst der Notar die endgültige Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Damit wird der Käufer offiziell als neuer Eigentümer der Immobilie eingetragen. Dieser Schritt markiert den rechtlichen Abschluss des Immobilienkaufs. Die Eintragung kann einige Wochen bis wenige Monate dauern.

Du siehst: Mit einer guten Vorbereitung, einem klaren Plan und einem verlässlichen Partner an deiner Seite, wird aus deinem Wohntraum ein greifbares Ziel. Wir begleiten dich von der ersten Idee bis zum Eintrag im Grundbuch. Starte jetzt – und mach den ersten Schritt mit uns in dein neues Zuhause!